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贝壳找房市值400亿美元

2019年以来最大中概股IPO

作为2019年以来规模最大的中概股，贝壳找房IPO备受瞩目。

对于上市这件事，贝壳找房创始人左晖表现得很平静，“找不到什么兴奋点”。由于团队包办了大部分的事，在上市敲钟仪式现场，左晖说：“我有时候都挺不好意思的，对于上市，你们根本想象不到我有多轻松。”

一位左晖的CEO级别“超级粉丝”简直要把贝壳吹爆了——“贝壳没有对标，独一无二”“贝壳市值不仅200亿美元，未来极有可能冲击500亿美元”“贝壳找房一定会成为中国房产交易的基础设施”“不缺钱，不焦虑，想得足够明白，老左对终局思考的非常清楚”。

贝壳找房是不是真的这么优秀？答案来了。

北京时间8月13日晚9点30分，贝壳找房正式在美国纽交所挂牌上市，股票代码为“BEKE”。

就在刚刚，贝壳找房正式开盘，开盘价35.06美元，较其发行价20美元涨75.92%。贝壳找房盘中最高涨幅80.33%，市值一度超过400亿美元，比起发行前的225亿美元估值翻了一倍。

凭借400多亿美元的市值，贝壳找房将成为排在阿里巴巴、拼多多、京东、网易、好未来、百度之后，市值第7大的中概股互联网公司。

若按贝壳找房开盘395亿美元的市值计算，对于49岁的左晖来说，一夜之间身家暴增近500亿元人民币，而第二大股东腾讯则通过贝壳找房大赚超130亿元人民币。

正式IPO之前，贝壳已经获得了腾讯、高瓴、红杉中国等机构的数亿美元认购。贝壳找房本次共发行1.06亿份ADS（每ADS对应3个普通股），计划融资21亿美元；绿鞋后，贝壳估值约在230亿美元。

随着贝壳找房成功IPO，下重注的腾讯、红杉中国、高瓴、富达等机构，同时收获了一只近3000亿级别的巨鲸。

贝壳找房顺利IPO，各家机构喜不胜收。

贝壳找房的前身为拥有18年历史的房地产经纪品牌链家。早在2017年，高瓴资本就作为领投方参与了对链家的战略投资。在贝壳成立后，高瓴又连续2轮加注，总投资金额超过6亿美金，是贝壳的第三大机构投资人。

高瓴资本创始人兼首席执行官张磊表示：

作为坚持长期主义的投资机构，这些年来，高瓴始终在寻找具有伟大格局观的坚定践行者。我们投资贝壳，正是看到贝壳坚守长期主义，始终在做‘难而正确的事’。我们相信，拥有伟大格局观的企业和企业家，不仅对变化有深刻的洞察，也会以推崇正和游戏，以创造价值为己任，就像贝壳正在实践的一样，通过科技去创新，将数字化能力与产业能力深度融合，以极强的平台进化能力来更好地满足消费者需求。

对于贝壳找房成功上市，红杉资本中国基金合伙人刘星表示：

贝壳的上市非常具有里程碑意义。贝壳是第一家做到了把依赖重度服务的复杂交易数字化重构了的公司，而且更厉害的是还成功实现了平台化。贝壳的成功不仅仅是科技赋能的最佳实践，更是左晖常常说的‘做难而正确的事’的价值观的胜利，这种价值观的践行需要长期主义的信仰、执行的毅力和韧性。红杉中国看好贝壳的发展前景，在公司上市之际，以首次公开募股价格参与认购，追加了投资。

在源码资本看来，贝壳模式是典型的S2B2C业务模式。源码长期看好这种业务模式，并从贝壳B轮就开始投资，在C轮、D轮等后续轮次持续加码，一路与贝壳共同成长。

源码资本创始合伙人曹毅表示：

在源码资本三横九纵投资地图中，在衣食住行的‘互联网+住’赛道上，贝壳找房已经成为该赛道最大的公司。重仓大居住赛道是源码资本投资逻辑的体现。

被投资机构花式肯定的贝壳找房，前景到底如何？

贝壳找房创始人左晖在上市敲钟仪式上演讲

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给贝壳3年时间

市值能冲击500-1000亿美金

上市之前，市场对于贝壳的估值给了很高的预期。一位同样拿了顶级投资机构投资的创业公司CEO谈到贝壳找房未来想象力时，给出了500亿美元的估值。雪球上也有分析师按照15倍市盈率估算，给贝壳找房的未来估出了1000亿美元的市值。

从上市前的200亿美元到未来的1000亿美元，贝壳找房用什么去填补这些估值想象力呢？

上述这位不愿具名的房产创业CEO，留意到贝壳找房上半年披露的三大战略：新房、二手房、家装。“二手房、新房和家装，任何一个拉出来都是不得了的赛道。”而贝壳家装极有可能成为贝壳找房未来的巨大增长点，“你给贝壳3年时间，它的家装板块我觉得能做到1000-2000亿的交易金额。”

对于家装行业来说，市面上不缺玩家，整个行业发展那么多年依旧极度分散，而家装最大的壁垒是获客。在这一点上，贝壳找房有着天然的流量入口和节点，从二手房交易杀入家装顺理成章。一旦新房、二手房、家装打通，对于经纪人来说就是“连环单”，一次端口费引来品类不同的复购，对于GTV交易规模来说更是利好。

目前，贝壳找房已经在经纪人层面开始推行“助弓”家装服务，鼓励经纪人把房子装修改进后再卖。

但1000-2000亿的家装交易GTV在贝壳找房2.1万亿的整体GTV中还只是小部分，真正能够支撑起贝壳找房未来更高估值的实际上还是它的基本盘：二手房+新房。

上述这位左晖的CEO级别“超级粉丝”还给出了一个惊人的论断：市面上传统的新房代理渠道，未来一定会被贝壳找房取代。他认为，未来传统的新房代理公司会逐渐被淘汰，本质上是因为他们没有强硬的“拿货”能力。

而像同策、世联行这些原本在新房代理市场占领主要市场份额的公司，未来可能更多扮演广告公司的角色。即便把案场拿下，可能也要跟贝壳合作。而在全国范围内新房领域能打的，也就只剩我爱我家了，就连房多多、中原地产也只是在局部区域有优势。

按理说二手房才是贝壳的基本盘，新房市场说切就能切得了吗%3F

从贝壳招股书数据来看，其实苗头早就显现了，贝壳2020年一季度的新房交易金额已经超过二手房。

贝壳的新房业务是如何一夜间崛起的？是因为贝壳融资能力强，有钱，能给开发商垫付几十亿押金么？

“贝壳新房‘锁盘’能力强，本质上还是门店和数据。”上述这位创业CEO早前也曾成功创立过一家房产交易代理公司，他认为贝壳真正的竞争力不是资金实力，而是“拿货”之后能够兜底卖出去的底气。

“如果没有这多门店，这么多经纪人，这么多客户数据，贝壳它不敢拿几十亿给开发商。垫资是为了去锁盘，去获取更高的利润，但最核心还是能卖出去。”

为什么能卖出去，这就是二手房基本盘跟新房市场结合的巧妙之处。

贝壳起势的这几年，正好是房地产调控最为严厉的时期，二手房新房价格倒挂严重，买房者有钱肯定优先选择新房，而且买二手房的顾客和新房的本质是同一波人。

尤其，不管是新房还是二手房，C端的房产交易都需要中介这个角色。哪怕是亲兄弟也要明算账，需要一个中介人员在中间起到居间作用，新房也是一样。

在这样大背景下，新房、二手房、家装都基于经纪人这个角色联系到了一起。而贝壳找房通过ACN网络连接了经纪人之后，不管是建楼盘字典，押新房还是其他，都是从上游“拿货”，将资源给到ACN网络上的经纪人，让他们卖出去赚取佣金。

而这也正是贝壳找房背后的投资机构所看中的。红杉资本中国基金合伙人刘星在谈投资贝壳的逻辑时表示：

当我们看到贝壳的成立时，我们认为这是个更加优秀的模式，具有明显的平台特征，是建立在链家十几年厚积薄发的深度积累之上的升级。贝壳是第一家真正实现了用数字化力量去重塑房产交易这样高度复杂且依赖重度服务的行业，而房产交易及相关的居住服务是巨大的产业，从投资角度这就非常具有吸引力。

也是这样一个全新的故事，引发了市面上两种不同的声音，看好的极力吹捧，看空的各种质疑。

贝壳找房的估值能跟谁去对标？

“贝壳找房完全没有对标，MLS不是，Zillow不是。贝壳找房的模式是中国这样一个特殊市场孕育的，拿到国外没办法完全对标。”上述那位CEO谈到。

红杉资本中国基金合伙人刘星也是这么认为的：

贝壳在其他国家没有直接的对标，如果硬要找贝壳和美国房产交易行业的某些共同点，那就是贝壳的海量楼盘字典堪比甚至超越美国的MLS。

目前，贝壳找房在国内房产中介市场的市占率远远高于美股上市公司Redfin和Zillow。2018年，Redfin在美国住宅房地产市场经纪交易市场份额仅为0.81%。

习惯了对标的投资者需要一个坐标来参考，不约而同，左晖对于行业终局的思考成为了那根主轴。

贝壳上市敲钟仪式现场

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贝壳的关键先生“左晖”：管理上太狠了

“贝壳一定会是家伟大的公司，老左的格局很大，他把这个行业也看的很明白。”

上述这位房产创业者跟左晖当面聊过，说跟他相处让人很舒服，还有就是左晖不焦虑。“人不焦虑是因为把这事情看明白了，想明白了。你会发现贝壳也一点不焦虑，它做的所有事情都很明确。很多人都说贝壳快不行了，一定要去上市，那是因为贝壳要做这么大的事情，它必须要进资本市场。”

行业里有人判断，未来二手房领域，排名前五的公司将控制市场60%的交易；而贝壳壮大之后一定会成为行业的基础设施。成为公共基础设施前，贝壳需要制定规则，而这个事左晖早在多年前就看清楚了。

从创立链家到推出贝壳找房，再到贝壳找房正式登陆资本市场，左晖花了18年的时间。

直到34岁才在北京买下第一套房子的左晖，最终成为中国房产中介行业的“教父”，而其所创办的贝壳找房，2019年一共卖出了220万套房子。

与其他房产中介赛道的选手相比，左晖对于上市显得不是那么的着急。

在创业的第八年，链家就被外界问及何时上市。彼时，左晖表示上市肯定不是一个短期的事情。“因为上不上绝对不是一个目标，是一个过程，是一个阶段，是一个工具，对这件事没有仔细的思考，上市后竞争力不一定增强。”

谈及上市进度，左晖在贝壳上市媒体见面会现场表示“产业互联网做深了本身就很难，我们能力也有限，所以花了18年才上市。创造价值很不容易。”

作为贝壳找房背后的关键先生，贝壳找房内部员工和外部合作伙伴对于他的评价是：左老板能成功是因为真的是管理太狠了。

18年前，左晖带领37名员工在北京安贞门开出了第一家门店，18年后，贝壳找房的团队规模已壮大至87000多人（87706名）。

从小木舟逐渐扩建成大船后，贝壳找房还是保持着十足的狼性。

 “我觉得左老板的成功就是因为真的是管理太狠了。”“同事都挺优秀的，没有一个混日子的，都是那种执行力特别强的。”一位在贝壳找房城市分公司担任交易顾问的内部员工告诉投中网-PropTech研习社。

从内部员工透露的信息来看，哪怕已经成为房产中介行业的绝对龙头，贝壳找房整个公司从上到下依然非常拼命。

虽然在管理上狼性十足，但左晖同时也是一位非常大方、舍得分利的掌门人。

据了解，在贝壳找房的ACN经纪合作网络下，每一位促成交易达成的参与者均可以参与分佣，甚至包括负责VR拍摄的摄影师。

贝壳找房ACN交易流程图

（来源：招股书）

某位贝壳找房平台的购房者告诉投中网-PropTech研习社，在购房过程中有一件事让他印象深刻。“链家小哥说每做成一单，都要至少6个同事参与分享。”在他看来，这种共赢思维可以在各行业无往不胜，可惜现实商业生态还是零和思维为主。

前述贝壳内部员工透露，“贝壳找房现在实行点单制度，就是单子不是分配给我们的，经纪人跟谁合作顺利就点谁，所有的流程都可以点贝壳的人。我们采用提成上不封顶，所以单子会多。贝壳还是挺狠的，职能部门的提成上不封顶。”

反映在交易数据上，2019年，贝壳找房平台超过70％二手房交易均通过ACN跨店合作完成。

在用人上，贝壳找房也透着一股狠劲。

在创业之初，左晖是一个彻彻底底的“门外汉”。在创办链家前，左晖没有房产从业经验，更没做过一天经纪人。

链家成立初期，在用人上，左晖更倾向于没有从业背景的“小白”。在左晖看来，没有过从业的背景的新人能更好的接受链家整个企业文化的教育。

“他会在链家里接受一百课时的渐接式的教育，新的经纪人有一个初级的培训，包括晋升的培训，培养他，尽量让他成为我们所要求的经纪人。”左晖在2006年接受媒体采访时称。

而正是这上万名经过贝壳找房“独家”培训的经纪人，共同创造了2.1万亿的GTV和460亿元的营业收入。

纽交所交易大厅中贝壳找房的logo十分醒目

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贝壳找房笑到最后

长期主义的胜利

做难而正确的事，因为房产数据信息化的难，腾讯没有亲自下场，转而马化腾亲自前去拜访左晖，达成了腾讯对链家、贝壳关键的一笔投资。

因为难而正确的事，红杉中国在贝壳找房上市之际，以首次公开募股价格参与认购，追加了投资。刘星认为，贝壳找房的成功不仅仅是科技赋能的最佳实践，更是左晖常常说的“做难而正确的事”的价值观的胜利。“这种价值观的践行需要长期主义的信仰、执行的毅力和韧性。”

因为做难而正确的事，左晖收获了CEO级别的超级粉丝站队。

左晖在致股东信中表示，自己对走捷径有天然的反感，贝壳找房一直在做“正确”而不是快速成功的事情。

那么，贝壳找房成立18年来究竟做了哪些“正确”的事情？

第一件“正确”的事情是重新制定中介行业标准。

在链家创立初期，中介行业基本处于低端竞争状态，市面上没有可靠的购房服务平台，就连左晖也曾被中介骗过很多次。

在带领链家杀入中介行业之际，左晖就决心为房地产中介行业制定一套全面的规则和标准。

链家也创造了业内许多个"第一"：2002年首家推出二手商品房转按揭业务；2003年，与中国建设银行合作首家推出 "二手房交易资金托管业务"（百易安）…

11年前，左晖在接受媒体采访时曾谈及链家未来发展规划。彼时，左晖提出链家要在2000亿的市场里推行标准化经营。“这个标准有三个方面：第一个是物的标准，就是我们呈现标的物的标准；第二个是人的标准，就是我们服务人员的标准；第三个是流程的标准。”

目前来看，当年左晖对居住入口的美好期许基本都成为现实。

招股书显示，贝壳找房对行业规则的三大改造主要包括房屋数据标准化、服务提供商专业化和交易流程标准化，这三点正好对应 “物”的标准化、“人”的职业化和“服务”的规范化。

贝壳找房做的第二件“正确”的事情，是楼盘字典。从0到1构建行业底层数据库无疑是非常艰难的。就连前链家研究院院长杨现领也曾表示，“今天中国最大问题不是技术，而是数据的基础设施不够，所以我们今天发展其实是比较落后的，因为没有基础设施，我们技术的力量和杠杆的价值其实很难得到发挥。”

贝壳找房所做的第三件“正确”的事情是搭建ACN经纪人合作网络。

在贝壳上市媒体见面会现场，贝壳贝壳找房CEO、链家网CEO彭永东指出，互联网对房屋经纪行业主要有三大变化，第一，互联网消除信息不对称；第二互联网对整个产业流程进行重构，今天有越来越多的消费者选择先在线上看房，然后再确定自己要不要去线下看房；第三，互联网对整个商业模式和规则进行重构。

张磊称，贝壳是一个不忘初心的企业，这一点尤其体现在将ACN经纪人合作网络机制开放给全社会的从业机构人员中。这一机制使更多经纪人得以在统一的运营平台上，真正实现无缝合作，最终创造出更多价值，实现了行业的增速与提效。

一位房产创业者评价贝壳的ACN网络称，贝壳ACN网络最核心的并不是说你来换我的牌子，而是你要用整套的体系和工具。“大家现在都意识到未来数据越来越值钱，整个房源的数据沉淀对贝壳来说是最有价值的，而不是说仅仅是换个德佑的门牌而已。”

贝壳打造的这部“楼盘字典”目前涵盖了约2.26亿个房屋，是中国最全⾯的住宅数据库。

除了搭建楼盘字典、ACN网络等超前眼光，最重要的是左晖还看准了大势。过去20年，中国的房地产市场从增量房时代逐步进入存量房时代。

在新房市场占主导的增量房时代，以房天下（搜房网）为代表的媒体平台凭借新房广告费就可以赚的盆满钵满。但随着新房市场增速放缓，二手房交易日趋活跃，靠二手房交易起家的链家们迎来爆发期。

另一位地产行业创业者告诉投中网-PropTech研习社，“过去市场好，供不应求，开发商处于上风时，属于卖方市场。购房者都是一房难求，还需要托关系才能买到房，所以开发商打打广告，笼络一下媒体关系就不愁卖，现在市场差，供大于求，购房者处于优势，属于买方市场，所以谁掌握了购房客户，谁就处于上风。所以掌握了大量购房客户，以成交为导向的渠道，在现在的房地产营销，就非常强势。” 

杨现领曾指出，在房科技的底层逻辑里，有两种能力最为关键。第一是交易能力，第二是运营能力。交易能力核心考量的是获客和去化的能力，即能不能最快速度、最低成本的获客和转化，“这是最牛逼的能力，贝壳强就强在这里。”

成立18载才冲击上市，贝壳找房并不是第一家登陆资本市场的房产中介平台，但却是目前市值最高的一家。为什么是贝壳找房笑到了最后？为什么搜房、爱屋吉屋、房多多没有做成的事情，贝壳找房却做到了？

战略上的压制——因为左晖看明白了终局。贝壳在战术上一路领先，从二手房、新房到家装，一步步蚕食了58、安居客、中原们的市场，而业务涉房的那些互联网平台一直以来只能“迎战”防御，导致不少动作变形。

但接下来市场也不会是贝壳找房一家独大，未来市场在流量入口层面还将是“多强”的格局。只不过，贝壳找房多市场打通之后会给其平台上的经纪人带来更多“连环单”，曾经敌对阵营的选手会不会反戈，在这种“连环单”的诱惑下站到贝壳阵营，这或许将是58、安居客们最大的威胁，也将是贝壳冲击千亿美元估值的想象空间。