地产二代的创业战绩能否超越父辈？

谜一样的答案，或许总算有解了——终于有一位二代独立创业准备上市了，实地集团不久前赴港提交了招股书。

作为富力地产联席董事长张力的公子，张量在2006年创立了实地集团。

实地集团是一家典型的地产开发公司，起家广州，专注于大湾区，也涉猎商办、物业、酒店、科技。14年间，实地集团已然长大，进入房企百强，目前位居70名左右的位置。

不出意料的是，作为地产二代的张量还是讲了一个智慧住宅、地产科技的故事。

其投资版图也完全不同于父辈，触角更加新鲜，对于互联网和技术的接纳程度更高。更别提，数年前张量成功将前百度“太子”李明远纳入麾下，尽管不到一年时间就低调“分手”。

相比实地集团的董事长，张量更为人熟知的身份是黑洞投资创始人。

作为一家有地产背景的投资机构，黑洞投资了房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等地产科技项目。而这一个个地产科技产品也被应用于实地集团所打造的智慧人居生态系统。

地产+科技，这或许是第一家真正拥抱科技和时代变化的地产公司。但真实情况如何？通过这份700多页的招股书，我们可以盘一盘张量的创业战绩。

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实地集团基本面

98%收入源自物业销售，毛利率达30%

单论收入规模，实地集团还不及万碧恒房企三甲的零头。但论收入增速，实地集团着实让巨头们艳羡不已。

实地集团最近三年的营业收入成功实现“三连跳”。从2017年的30多亿，到2018年的60多亿，再到2019年的80多亿，营收复合年增长率达46.6%。

在收入一路飙升的同时，实地集团的毛利率由2017年的21.9%增至2018年的25.2%，并进一步增至2019年的30.9%；最近三年的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%。

2019年，实地集团实现营业收入83.23亿元，税后净利润7.56亿元。从营收规模来看，实地集团在上市房企里大概处于什么位置%3F

泰禾集团2019年的总收入（237亿元）是实地集团的2.8倍，然而净利润（10亿元）仅比实地集团高出大约30%。去年登陆港交所的中梁控股，2019年总收入566.4亿元，净利润38.3亿元，分别比实地集团高出6.8倍和5倍。刚刚递交招股书的上坤地产2019年总收入75.35亿元，净利润仅为实地集团的30%，达2.20亿元。

从销售额的角度来看，实地集团刚刚进入百强榜。在中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜中，实地集团排名92位。

截至2020年3月31日，实地集团物业开发项目组合包括37个物业开发项目（包括由合营企业及联营公司开发的8个项目），覆盖14个省份或直辖市以及25个城市，土地储备约为1020万平方米。

而收入规模与实地集团相近的上坤地产目前拥有43个物业项目，总土地储备约360万平方米。

这家由地产二代创办的地产公司会有什么不同吗？

实地集团营收构成情况

（来源：招股书）

招股书显示，目前实地集团大部分收入来自于物业销售，只有小部分收入来自机电安装及装修服务、自投资物业及其他物业租赁服务。

实地集团在招股书中表示，物业销售的收入过往且预期会继续占公司总收入的绝大部分。2019年，实地集团物业销售收入占同年总收入的比例升至98%。可以预见的是，这一比例还将继续攀升。

除了物业销售，实地集团还向第三方客户提供机电安装及装修服务，以及出租商业物业、提供共享办公空间服务。

最近三年，机电安装及装修服务收入规模不断萎缩，租赁业务收入规模却不断扩大。虽然单纯从收入占比来看，租赁业务板块贡献的收入还不足1%。

目前，实地集团的租赁物业仅包括中山璟湖城、遵义蔷薇国际、无锡玫瑰庄园三个住宅项目的底商以及桉树空间的共享办公空间，可出租总建筑面积约为2.69万平方米。此外，实地地产还有三个酒店项目仍处于开发状态，其中两个位于海南省三亚海棠湾，一个位于贵州省遵义。上述三个酒店竣工后，实地集团的可出租总建筑面积将增加16.5万平方米。

2019年，投资物业租金收入达4800万元，同比大增243%。招股书中将租赁收入的大幅增长归功于桉树空间于2018年开始营运且其经营规模有所增加。然而，桉树空间虽大幅增加了租赁收入，但也显著降低了租赁毛利以及租赁毛利率。

2017年，实地集团仅持有商业物业，当年实现租赁毛利300万元，租赁毛利率高达50.6%。2018年，公司为了筹备桉树空间开业而产生较高成本，导致租赁业务亏损480万元。到了2019年，由于桉树空间为租赁更多物业以扩大经营规模而产生较多开支以及其他相关筹备开支增加，实现租赁毛利250万元，毛利率大幅降至5.3%。

既然聊到了桉树空间，就不得不提及张量背后的投资帝国。

02

张量背后的投资帝国

招股书显示，张量不仅为实地集团的实际控制人，还直接或间接控制黑洞投资、桉树空间、哈奇智能、37℃智能家居、织网通讯等互联网企业。其中知名度最高的当属黑洞投资和桉树空间。

张量直接或间接控制的公司

（来源：招股书）

黑洞投资创立于2014年，是一家风险投资机构，曾投资了货拉拉、房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等泛地产项目。而桉树空间成立于2016年，是实地集团的全资子公司。截至目前，桉树空间拥有三家门店，在管面积约为9995平方米。

目前来看，实地集团已完成风险投资、联合办公、智能家居、园林工程、物业管理、通讯服务等多个领域的投资布局。

实地集团的投资版图

（制图：PropTech研习社）

基于这个庞大的投资帝国，实地集团另辟蹊径，进军智慧住宅，建立起一站式智慧人居生态系统。

目前，实地集团的智慧人居生态系统极大地依赖于子公司广州哈奇及广州三拾七度。其中，广州三拾七度向实地集团提供智能鞋柜、智能厨房电器等智能家具，广州哈奇向实地集团提供家居科技及智慧弱电系统产品（例如家电控制、灯光控制、居家安防、无人驾驶通勤车及智能配送机器人等）。

实地集团智慧人居生态系统

（来源：招股书）

实地集团的智慧人居生态系统由智慧人居云、数据智能中台、智慧家庭生态圈、智慧社区生态圈组成。其中，智慧人居云是智慧社区的「大脑」。

实地集团在招股书中表示，公司已于2019年10月在广州常春藤等社区引入无人驾驶通勤车及智能配送机器人，有效解决物流配送环节中「最后一公里」问题。

智能配送机器人可用于配送包裹，按指定路线将包裹送至各物业前门，可服务物业住户而毋须直接接触司机或快递员，在新冠肺炎爆发期间降低了感染病毒的风险。未来公司将在更多的项目中引入无人驾驶通勤车及智能配送机器人。

实地集团部分社区的无人驾驶通勤车

（来源：实地集团官网）

实地集团部分社区的智能物流机器人

（来源：实地集团官网）

实地集团表示由于公司开发了智慧人居生态系统解决方案的优质物业，与类似地区的标准住宅物业相比，公司可获得销售溢价，平均售价通常更高。

实地集团所打造的智慧人居系统真的能为房产带来增值吗？

以实地广州常春藤项目为例，根据贝壳找房官网，广州常春藤社区的均价约为23477元/平，而附近同楼龄的万科里享家均价约为20571元/平，珠江嘉园均价约为19330元/平。广州常春藤社区较周边社区的溢价率在20-30%左右。

招股书里，实地集团用了20多页来阐述实地集团与各关联方最近三年的关联交易情况。

比如，自2017年起，桉树空间为黑洞投资提供共享办公服务。2017年、2018年和2019年，桉树空间为黑洞投资提供共享办公室服务的服务费总金额分别为38.3万元、51.6万元和261.7万元，累计金额高达351.6万元。

前面提到实地集团依赖广州哈奇及广州三拾七度为其智慧人居生态系统提供若干产品。2017-2019年间，实地集团从这两家公司的合计采购额分别为3860万元、5050万元及8620万元。

除了与联合办公、智慧家居赛道的子公司发生了多笔关联交易，在园艺工程服务、物业管理等传统领域，实地集团亦与子公司发生了金额不菲的关联交易。

广州盈绿是实地集团的园艺工程服务商。2017-2019年间，实地集团支付予广州盈绿的服务费分别为1亿元、1.5亿元及1.74亿元。广东实地物业及广州实地物业管理有限公司等多家物业管理公司为实地集团提供交付前管理服务及物业销售期间的管理服务。2017-2019年间，实地集团分别支付物业服务费合共1130万元、2840万元及3710万元。

招股书显示，2019年度，实地集团向公司控股股东张量控制的公司（包括广州盈绿、广州哈奇及广州三拾七度等）采购的金额达3.56亿元，占年度采购总额的比例为5.4%，而这一数字在2017年仅为3.6%。 

实地集团2019年前五大供应商

（来源：招股书）

在其他房企还需要借助外部第三方公司之时，实地集团早就能实现半自给自足。从这点来看，不得不说张量具备超前的眼光。

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创始人25岁创业

2019年从公司只领取了14万元薪酬

张量出生于1981年，这位地产二代2006年创办实地地产集团时年仅25岁。张量自2006年起一直担任实地地产集团董事长。

目前，张量是实地集团100%控股股东（妻子龙茜拥有100%配偶权益）。

值得关注的是，张量的妻子龙茜也出现在这份招股书里。网上资料显示，龙茜1993年出生于贵州，初中之后搬到深圳生活，曾就读于美国哥伦比亚大学。

龙茜乃知名网红白富美，其微博和小红书账号为“Peony鹿鹿”，目前系女装淘宝店“Peonyhouse”主理人。

龙茜和朋友合开的淘宝店“Peonyhouse”

龙茜的父亲龙向彬同样从事房地产开发领域，名下在贵州、深圳等地拥有多家公司，目前系深圳市嘉瑞禾投资集团有限公司的法定代表人兼总经理、贵州嘉瑞房地产开发有限公司董事、贵州禾森置业发展有限公司监事。

龙向彬名下的公司

（来源：企查查）

企查查显示，2018年1月，龙向彬将自己在凯里嘉瑞禾置业公司的60%股权转让给了富力地产。而网传龙茜与张量于2017年5月举办了婚礼。这么看，张量迎娶龙茜像一场门当户对的商业联姻。

凯里嘉瑞禾置业公司股权变更

（来源：企查查）

扒完了张量的太太龙茜，我们接着聊张量和实地集团。

除了掌管实地集团，张量还身兼数个公司董事，包括担任主要从事半导体业务的公司脑洞科技、主要从事娱乐业务的传递娱乐、主要从事建筑及煤矿开发的力量矿业能源等。

而实地集团的董事会由八名董事组成，包括三名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事，张量作为非执行董事，不会参与集团的日常管理。目前，实地集团董事会的8名董事平均年龄43.4岁。

实地集团董事会构成

（制图：PropTech研习社）

PropTech研习社发现实地集团董事会成员来自于碧桂园、富力、鸿坤、龙湖集团等地产公司。

其中，刘森峰于2019年10月25日加入实地集团，曾担任碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁及美国区域总裁；王洪志自2011年5月加入实地集团，曾担任北京富力成本监控中心副主任，胡靖华曾担任鸿坤地产集团战略发展中心总经理。

招股书显示，2019年刘森峰、王洪志、胡靖华三位执行董事的薪酬合计分别为328万元、393.1万元和345.6万元。

实地集团部分董事2019年的薪酬情况

（来源：招股书）

值得关注的是，张量在2019年从公司领取的薪酬共计14.7万元。而在2017年和2018年，张量没有从公司领取工资，仅领取了退休金计划供款及社会福利，到了2019年，张量才在公司领取了13.2万元的工资，以及1.5万元的退休金计划供款及社会福利。

截至2019年底，实地集团共有2835名员工，由实地集团2019年83.23亿元的收入可以计算出实地集团的人均创收约为293.6万元。

实地集团人员构成情况

（来源：招股书）

2019年，实地集团一共支付了11.19亿元的雇员薪金及福利。粗略计算，实地集团的人均薪酬是39.5万元，若剔除8名董事1100万元的总薪酬，实地集团的人均薪酬也有39.2万元。

从人均薪酬来看，实地集团对于员工堪称“大方”。那么，成立已满14年的实地集团缺钱吗？为何偏偏赶在这个时间点上市？

截至2019年底，实地集团的未偿还借款总额（包括银行贷款及其他金融机构借款）为126.57亿元，借款总额的加权平均实际利率为8.37%，现金及现金等价物仅为20.39亿元。

20多亿的账面现金着实不算多。早在2017年，实地集团为了拿下遵义新蒲新区约293亩旺地就斥资7.26亿。如今，在一线城市拿地动辄就是几十亿的资金。

同时，招股书显示，实地集团的银行及其他借款合共约70.39亿元，须于截至2021年12月31日止两个年度内偿还。

实地集团在招股书风险因素章节中也提到，“公司未必能按时完成开发项目，对现金流量或有影响”。

而实地集团本次IPO募资所得款的计划用途为：

（1）用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；

（2）用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年1月21日到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元；

（3）用于一般企业及营运资本用途。

开发现有项目、偿还有息负债及补充营运资金，这基本上就是近期赴港上市的中小房企募资所得款项的主要用途。可见实地集团所面临的资金问题只不过是中小房企艰难生存的缩影。

不出意外的话，实地集团几个月之后就将登陆港交所。在TOP10房企市占率超三成，千亿房企俱乐部不断扩容的情况下，上市对于中小房企来说，也许是一条出路。