“房产中介第一股”、链家强有力的竞争对手我爱我家发布了完成重组后的第二份财报。

截至4月30日收盘，我爱我家的市值约为80亿元，较资产重组刚完成时已经跌去40%以上。

2019年，我爱我家实现营业收入112.11亿元，同比增长4.86%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润7.35亿元，同比增长12.28%。

乍一看这份成绩单还算令人满意，在房产政策趋严、趋紧的背景下，我爱我家超额完成第二年业绩对赌承诺。然而，我爱我家在2018年制定的小目标并没有完成多少。

按照我爱我家此前制定的未来三年发展战略：未来三年，我爱我家实现业务覆盖国内主要大中城市 70 座，门店达 1 万家，经纪人数量达 10 万人，房屋资产管理规模达 100 万套。

截止2019年底，我爱我家仅拓展至国内 19个城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人。 而在2018年，我爱我家已拓展至国内 18个城市，拥有门店 3200 余家。

一年过去了，我爱我家的线下门店数量仅较2018年底增加了200余家。

反观竞争对手链家，目前链家在全国28座城市拥有超过8000家线下门店，13万经纪人。

2018年，我爱我家房地产综合服务涉及的资产交易规模GMV值约4000亿元，而2019年财报中并没有披露相关数据。

我爱我家2019年没有忙着实现“小目标”，究竟在忙些什么？PropTech研习社花了点时间翻阅了我爱我家的财报。

PropTech研习社发现，我爱我家这一年在忙着发展新房业务，进军商办和家装VR领域，投入大几千万打造数据中台、建立数据资产体系。同时，对于增速放缓的经纪业务和盈利能力堪忧的长租公寓业务，我爱我家毫不留情的实行“裁员+关店”战略，相寓全年减少了2.7万套，销售人员全年减少了3400多人。

财报具体分析如下：

01

新房业务已达二手房业务1/3

相寓全年累计减少2.7万套

我爱我家目前主要有房地产经纪、房屋资产管理和商业资产管理三大业务板块。其中，房地产经纪业务包括二手房业务、新房业务和海外业务。

分业务来看，2019年我爱我家二手房业务实现收入57.19亿元，同比增长4.3%，新房业务实现收入19亿元，同比增长16.5%，二手房业务和新房业务分别占营业收入的51.01%和16.99%。

值得关注的是，我爱我家新房业务不仅增速远超二手房业务，而且新房业务全年收入已经达到二手房业务的1/3。

在2019年上半年，我爱我家新房业务收入7.52亿元，可见，2019年下半年，我爱我家新房业务收入达11.48亿元。

财报显示，我爱我家六成以上的城市新房收入实现同比提升，月均可售项目数量超过2000个，覆盖全国重点开发商。

还有一组数字也值得我们关注：2019年，二手房买卖客单均价约5万元，同比增长14%；二手房业务月度人均业绩1.53万元，同比增长12.20%；新房渠道业务客单价5.23万元，同比增长15.76%。

从毛利率来看，我爱我家新房业务的毛利率远不及经纪业务，2019年经纪业务的毛利率高达34.26%，而新房业务仅为19.75%。

海外业务方面，截至2019年，我爱我家已开设海外城市公司6家，海外业务覆盖美国、加拿大、阿联酋、日本、马来西亚、越南等。从我爱我家财报单独列示海外业务足以看出其对海外市场的重视。但海外业务因目前占整体业务的比重较低，财报并没有单独披露海外业务的收入情况。

除了传统的房地产经纪业务，我爱我家最近几年一直不遗余力地推动房屋资产管理业务。而房屋资产管理业务对应的正是我爱我家的长租公寓业务线。

截至2019年底，“相寓”全国在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%。

“相寓”的经营表现真的如财报披露的这么好吗？

对比以往财报数据，PropTech研习社发现2019年“相寓”规模一直在缩减。

粗略计算，2019年上半年，“相寓”规模缩减了大约一万套，到了下半年“相寓”规模继续缩减了1.64万套，2019年全年，“相寓”累计减少了2.7万套。而在2018年，“相寓”规模可是净增 4.8 万套。

我爱我家在最新的一期财报中并没有“相寓”的营收和净利润情况，而在2018 年，“相寓”全国委托收益 16.54 亿元，同比 2017 年净增 5.57 亿元，增长 50.78%。

02

5.6亿元收购蓝海购

进军商办领域和家装VR

我爱我家的商业资产管理业务主要依托于零售商业品牌“昆百大”以及新收购公司“蓝海购”。

其中，商业资产运营品牌 “ 昆百大” 专注于大型购物中心的运营管理，运营项目7个，管理面积约40万平方米，自持面积约24万平方米，管理商业项目品牌包括昆明百货大楼新纪元店、新天地、新西南、新都会、国际派、大理泰业、昆明走廊等。

为了布局商业版图，2019年内，我爱我家还以5.6亿元人民币为对价收购了湖南蓝海购企业策划有限公司100%股权。

我爱我家为何要斥巨资收购蓝海购？5.6亿元的收购价款相当于我爱我家2019年扣非净利润的70%。

财报显示，蓝海购为国家级高新技术企业、双软企业，涵盖房地产租售、商业地产运营、星级酒店连锁等业务板块。“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，蓝海购的加入使公司商业地产营销及运营业务得到有效补充，为公司在商业地产领域的未来发展奠定基础。

此次收购，双方也签订了对赌协议：蓝海购2019年、2020年和2011年实现扣除非经常性损益后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于7000万元、1.5亿元及2.4亿元。若蓝海购无法兑现业绩承诺，则蓝海购要向我爱我家进行补偿。

2019年度，蓝海购实现扣非归母净利润8735万元，超过7000万元的业绩要求，顺利完成第一年业绩承诺。

此外，我爱我家于2019年9月正式进军商业办公领域，我爱我家官网上线了商业办公频道，目前写字楼租赁业务已拓展至北京、杭州、南京、上海、成都、青岛六个城市，上架商办房源23000余套。

在商办领域，我爱我家选择牵手中国排名靠前的商办中介远行地产。

2019年9月，PropTech研习社发现，我爱我家携手远行地产成立合资公司“我爱远行”，并在我爱我家官网推出了全新的“商业办公频道”。彼时我爱我家的商办业务仅覆盖北京、上海、杭州、南京四个城市。

我爱我家与远行地产达成战略合作

（来源：我爱我家官网）

而在我爱我家推出商办频道半年多前，我爱我家的竞争对手贝壳找房早已上线了“商业办公频道”。

除了纷纷杀入商办领域，两位竞争对手都不约而同盯上家装领域。

财报显示，2019年，我爱我家着力布局 VR 技术及其衍生应用场景，全年累计制作完成VR房源24.2万套，其中16.1万套配备了VR装修效果展示。我爱我家网“ VR 看房方案”于2018年6月首次上线；2019年6月，在“ VR 看房方案”基础上升级的“一键换装”功能在公司官网和移动端上线。

而在贝壳找房2周岁生日上，贝壳找房发布家装品牌“被窝”，这标志着贝壳找房正式进军家装行业。

贝壳找房家装品牌“被窝”

（来源：贝壳找房官网）

03

全年在58赶集广告投放超2亿

研发投入近8000万

2018年6月，我爱我家引入 58 集团作为战略投资者。58 集团以支付现金10.68亿元的方式，获得我爱我家8.28%的股权。

但我爱我家和58集团的关系并不只是公司与持股股东那么简单。财报显示，58集团连续两年蝉联我爱我家第一大供应商。

2018年、2019年，我爱我家在58赶集官网分别投放了约1.5亿元和1.2亿元的广告，在好租官网分别投放了约1.2亿元和1亿元的广告，而好租系58同城内部孵化的商办租赁平台。总的来说，我爱我家连续两年在58系平台投放的广告金额均超过2亿元。

2019年，我爱我家研发投入总金额高达7933万元，较2018年同期增长27%。截至2019年底，我爱我家拥有341位研发人员，较2018年减少了18人，研发人员占比仅为0.7%。

反观竞争对手贝壳找房，产品和研发人员占平台专业线整体人员数量超过57.03%

 我爱我家研发情况

（来源：公司公告）

我爱我家一年大几千万的研发费用都投哪儿了%3F

财报显示，这钱花在了打造数据中台，建立数据资产体系。

2019年，我爱我家从云计算、大数据、人工智能和物联网等技术出发，以“ 云上爱家”和“ 数据爱家” 为基础支撑，大力强化房客源、员工与产业生态三大数字化转型。

我爱我家的中后台管理线上化范围进一步扩大，现已建设电子签章系统，引入契约锁电子签章平台，搭建招聘系统和“ 繁星学习平台”。此外，我爱我家混合云框架已搭建成型。

那这笔投资短期内能产生立竿见影的效果吗？

从用户增长来看这笔钱花的并不冤。

财报显示，我爱我家网2019年全年日均活跃用户数（ DAU）为 28.1万，同比上升16.4%。移动端（ APP+WAP）的DAU为 20.6万，占总量的73%，较去年同期增长4%。我爱我家官网佣金贡献率在2019年9月达到18.1%，首次超过外部线上渠道的贡献总和，2019年12月，官网佣金贡献率占比进一步提高到19.2%。

04

整体裁员9%

本科以上学历占比1/10

截至2019年底，我爱我家旗下在职员工47864人，其中，销售人员39857人，销售人员占比超过80%。而在2018年底，我爱我家旗下在职员工52415名（销售人员43332人），也就是说2019年全年，我爱我家的员工人数减少了4551人，整体裁员比例约为9%；销售人员较2018年底减少3475人，销售人员裁员比例约为8%。

从学历层次来看，我爱我家47864名员工中，本科及以上学历的人数达5246人，占比约为1/10。

我爱我家员工情况

（来源：公司财报）

值得关注的是，我爱我家在财报中还披露了劳务外包情况，2019年劳务外包支付的报酬总额约为5.04亿元，劳务外包的工时总数约为2048.6万小时，粗略计算，每位外包员工的时薪约为24.6元。

而在2018年，我爱我家劳务外包支付的报酬总额和劳务外包的工时总数分别为2.79亿元和1586.5万小时，每位外包员工的时薪约为17.6元。这么看，我爱我家外包员工的时薪在2019年提升了约40%。

我爱我家在2019年财报中提到了公司的发展战略：公司以二手房业务为压舱石，以相寓业务为护城河，以新房业务为战略机会窗口，以房后衍生业务为增值服务价值提升点，形成了相对完整、稳定的业务结构。

从我爱我家的战略规划中，不难看出我爱我家多元化发展的决心与勇气。

跟在老大哥链家身后的我爱我家，在经纪业务上，已经被老大哥越甩越远，在其他赛道寻求突破的我爱我家还是链家的竞争对手吗？