武汉方舱医院背后的央企物业公司终于发财报了：年入60亿！竟然还管着京东阿里、大兴机场。

这家神秘的物业公司就是招商蛇口旗下的物业上市公司招商积余。

在此次疫情中，作为场地物业方，招商积余顺势承接了武汉体育中心方舱医院、光谷科技会展中心方舱医院、 蛇口邮轮母港的防疫工作。

招商物业武汉公司收到的武汉体育中心方舱医院感谢信

2019年，在其他房企分拆旗下物业公司赴港上市之际，招商物业另辟蹊径，选择“借壳”内资物业股中航善达在A股上市。

招商积余“借壳上市”后的首份财报显示，营收规模在60亿元左右，物业管理业务收入突破50亿大关，从2018年的37.18亿元增至51.50亿元。

单从营收规模来看，招商积余目前是国内第四大物业上市公司，仅次于碧桂园服务、绿城服务和保利物业，位居行业第四位。

这份财报究竟表现如何？PropTech研习社花了点时间翻阅了招商积余的财报。

01

物业板块营收、利润双增

业绩下滑系其他业务拖累

虽然物业板块业绩亮眼，但重组后的招商积余在2019年度迎来了营收和净利润“双降”。

从营收总量来看，2019年公司实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%，甚至略低于中航善达2018年66.56亿元的营业收入。

从净利润来看，2019年，公司归属于上市公司股东的净利润2.86亿元，同比下降66.59%，利润同比下降主要系上年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.90亿元，同比增长292.85%。

2019年，公司资产负债率约为 51.51%，较上年同期下降 11.58%，主要系公司发行股份购买招商物业 100%股权，资产总额增加所致。

2019年4月，中航善达实施重大资产重组，发行股份购买了招商局物业管理有限公司100%股权，并更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”。公司完成重大资产重组后，招商蛇口成为公司控股股东，持股比例为47.45%，招商局集团成为公司实际控制人。

招商积余股权结构（来源：公司财报）

中航善达合并招商物业之后，公司的营业总收入为什么反而下降了？

财报显示，招商物业自 2019 年 12 月起纳入公司合并报表范围，故本次年度报告合并利润表和合并现金流量表数据仅包含招商物业 2019 年 12 月当月的数据，并不包含招商物业前11个月的财务数据。

而收购日至年末，招商物业仅实现营业收入 5.92亿元，营业利润 5075 万元，净利润 3876 万元。

中航善达旗下主要从事物业管理业务的公司中航物业2019年实现营业收入45亿元，净利润2.03亿元。而在2018年同期，营收和净利润分别为38.81亿元和1.67亿元，同比分别增长16.1%和21.6%。

可见，招商积余2019年总营收的大幅下滑与物管业务关系不大，主要系其他业务收入减少所致。

本次资产重组同样签署了对赌协议，招商物业在2019 年度、2020 年度及 2021 年度承诺净利润分别为不低于 1.59 亿元、1.89 亿元、2.15 亿元。

截至目前，招商物业2019 年度的业绩承诺已经成功兑现。招商物业 2019 年度实际完成净利润为 1.94亿元，扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润为1.73亿元，实际完成数高于业绩承诺 1394.11 万元。

招商物业2019年度业绩承诺实现情况

02

物业管理收入突破50亿大关

毛利率不足10%

招商物业目前从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

分业务来看，物业管理业务实现营业收入51.50亿元，同比增长 32.80%，占公司营业收入的 84.72%，主要系物业管理业务本年拓展较好及通过并购增加了物业管理项目。其中：基础物业管理实现营业收入 46亿元，同比增长 27.88%；专业化服务业务实现营业收入5.50亿元，同比增长95.93%。

完成重组后，公司拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司。截至 2019年底，两个物业管理平台合计管理项目 1198 个，管理面积约 1.53 亿平方米，物业管理业务新签年度合同额 22 亿元，物业管理费总体收缴率为 96.40%，其中非住宅业务收缴率为 97.81%，住宅业务收缴率为 92.49%。

其中，中航物业在管项目 591 个，管理面积 6729 万平方米，其中住宅业态管理面积占比 31%，非住宅业态管理面积占比 69%；招商物业在管项目 607 个，管理面积8537 万平方米，其中住宅业态管理面积占比 65%，非住宅业态管理面积占比 35%。

公司的资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。2019年，资产管理业务实现营业收入 6.17亿元，同比下降 2.35%，占公司营业收入的 10.15%，主要系本年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。

其他业务为遗留房地开发项目业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016 年将其控制的部分房地产开发业务相关的资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产开发项目。

2019年，其他业务实现营业收入 3.12亿元，同比下降 85.48%，占公司营业收入的 5.13%，主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘，故营业收入同比降幅较大。

从毛利率来看，招商积余物业管理、资产管理和其他业务的毛利率分别为9.83%、73.08%和48.96%。

可见，物业管理业务虽然贡献了八成以上的营收，但毛利率远不及公司其他两项业务。和同行对比，招商积余的毛利率也处于行业较低水平，碧桂园服务、雅生活等行业龙头的毛利率均在20%以上。

03

加快智慧物业平台建设

拿下阿里、京东多个总部项目

目前，招商物业拥有智慧物业π平台及招商通两大智慧系统，以智慧物业π平台为载体，打造了π修、π巡、π防、π停、π控、服务之窗等一系列智慧服务模块，以招商通智慧平台为基础，通过到家汇、慧到家、招商通的终端应用，构建了智慧社区生态圈运营体系。

年内，招商物业持续推进"招商通智慧服务平台"的更新迭代，完成招商通 2.0 版本。截至2019年底，智慧物业已布局 15 个省 4 个直辖市，内部覆盖项目达 516 个。

2019 年度，招商物业重点围绕机构物业开展市场拓展，新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项目取得突破。代表项目包括：

招商积余为京东总部提供物业服务

企业总部项目：北京大兴国际机场南航基地、北京京东集团总部办公楼、阿里巴巴广东云计算数据中心、陕西省移动本部、中国移动重庆分公司、中国邮储银行湖北省分行、北京环境交易所等；

政府项目：退役军人事务部、港珠澳大桥人工岛、四川省应急厅、中国人民银行深圳支行、长沙支行、漳州招商局经济技术开发区行政服务中心等；

商业写字楼项目：深圳罗湖进元大厦、上海临江商业商务中心、厦门瑞华中心等；

园区项目：中关村新兴产业前沿技术研究院、中关村生命科学园医药科技中心、合肥中科智城等；

高校项目：西安交通大学中国西部创新港、上海应用技术大学、大连理工大学陵水校区、山东第一医科大学、深圳荟同国际学校等；

场馆项目：郑州奥体中心、湖南省美术馆、南京大屠杀纪念馆、长沙市青少年宫、军运会体育中心综合服务保障项目等；

医院项目：武汉市精神卫生中心六角院区、莆田涵江医院等；

公共交通项目：济南轨道交通 R3 线及配控中心、 济南遥墙国际机场航站楼、武汉地铁 2 号线等；

城市服务项目：海南三亚崖州湾科技城等。